Kolik si můžu půjčit na hypotéku a jaká bude splátka
Jedna kalkulačka, dvě možnosti. Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete, nebo vás zajímá splátka vysněného bydlení? Stačí si přepnout režim podle toho, co zrovna potřebujete spočítat.
Odkud máte příjem?
Z čeho příjem spočítat?
Počítá se vždy jen jedna varianta — banka příjem z daňového základu a z obratu nesčítá.
Čistý měsíční příjem (orientačně): 49 213 Kč
- Roční daňový základ
- 900 000 Kč
- − daň z příjmu (15 % po slevě 30 840 Kč)
- − 104 160 Kč
- − sociální pojištění (29,2 % z 55 % základu)
- − 144 540 Kč
- − zdravotní pojištění (13,5 % z 50 % základu)
- − 60 750 Kč
- Čistý roční příjem
- 590 550 Kč
- Čistý měsíční příjem (590 550 Kč ÷ 12)
- 49 213 Kč
U vyšších příjmů je část základu zdaněna sazbou 23 % — tenhle model počítá s 15 %, přesně to spočítáme na schůzce.
Pokud jste v režimu paušální daně, daňový základ v tomhle smyslu nevzniká a výpočet se dělá jinak — ozvěte se, projdeme to spolu.
Je vám méně než 36 let?
Strop financování: 90 % hodnoty nemovitosti
Orientační maximální výše hypotéky
4 270 000 Kč
Nemovitost, na kterou s vlastními zdroji dosáhnete
5 070 000 Kč
Měsíční splátka
22 146 Kč / měs.
Co limit určilo
Váš příjem
- Podle příjmu (splátky do 45 % — běžná metodika bank)
- 4 270 000 Kč
- Podle celkového zadlužení (8× roční čistý příjem — běžná metodika bank)
- 4 724 000 Kč
- Podle vlastních zdrojů (LTV)
- 7 200 000 Kč
Měsíční splátka
18 671 Kč / měs.
Výše úvěru
3 600 000 Kč
LTV
80 %
Celkem zaplatíte bance
6 721 546 Kč
Z toho úroky
3 121 546 Kč
Výpočty jsou orientační. Nejde o nabídku, veřejný příslib ani o úvěrové doporučení. Závazný je dnes jen limit LTV podle České národní banky — poměry ke splátkám a k celkovému dluhu si každá banka nastavuje sama. Kalkulačka počítá anuitní splátku a pracuje s modelovými hodnotami limitů — skutečnou výši úvěru posuzuje každá banka podle vlastní metodiky, vaší bonity, úvěrové historie a odhadní ceny nemovitosti. Reálná sazba i podmínky se u jednotlivých institucí liší.
Co kalkulačka počítá
Podle toho, jaký režim si zvolíte, vám kalkulačka spočítá přesně to, co zrovna potřebujete vědět:
Kolik si můžu půjčit? Najde nejvyšší částku, která projde všemi bankovními limity (příjmovými, dluhovými i zástavními), a ukáže vám, které omezení je pro vás to nejpřísnější.
Jaká bude splátka? Spočítá vám klasickou měsíční splátku, která zůstane stejná po celou dobu splácení.
Tři limity, které rozhodují
Kolik unese váš příjem. Banky obvykle počítají s tím, že splátky všech vašich úvěrů dohromady nepřesáhnou zhruba 45 % čistého měsíčního příjmu. Tomuto poměru se říká DSTI.
Kolik už celkem dlužíte. Druhý pohled je na celkovou výši dluhu vůči ročnímu příjmu — běžně zhruba osminásobek. Tomu se říká DTI.
Kolik má nemovitost. Poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) je omezený shora: 90 % pro žadatele mladší 36 let a 80 % pro ostatní. Tenhle limit stanovuje Česká národní banka.
Jak číst výsledek
Orientační maximální výše hypotéky je nejnižší ze tří vypočtených stropů. Pod výsledkem uvidíte všechny tři vedle sebe, takže poznáte, co vás brzdí: jestli příjem, nebo vlastní zdroje.
Nemovitost, na kterou dosáhnete, je součet maximálního úvěru a vašich vlastních zdrojů. Pokud vás limituje LTV, znamená to, že přidání vlastních zdrojů posune strop nahoru rychleji než vyšší příjem.
Poměr jistina : úroky v druhém režimu bývá pro většinu lidí nejnepříjemnější číslo na stránce. U třicetileté hypotéky se sazbou kolem 5 % zaplatíte na úrocích zhruba tolik, kolik si půjčíte.
Vzorový příklad — rodina s příjmem 55 000 Kč
- Čistý příjem domácnosti
- 55 000 Kč / měs.
- Ostatní splátky
- 0 Kč
- Vlastní zdroje
- 800 000 Kč
- Doba splácení / sazba
- 30 let / 4,7 %
- Strop podle příjmu (DSTI 45 %)
- 4 772 000 Kč
- Strop podle zadlužení (DTI 8×)
- 5 280 000 Kč
- Strop podle vlastních zdrojů (LTV 90 %)
- 7 200 000 Kč
- Maximální hypotéka
- 4 772 000 Kč
- Nemovitost, na kterou dosáhne
- 5 572 000 Kč
- Měsíční splátka
- 24 750 Kč
Rodinu tady brzdí příjem, ne vlastní zdroje. Kdyby měla o 200 000 Kč našetřeno víc, maximální hypotéka se nezmění — posune se jen dosažitelná cena nemovitosti.
Co ve výsledku není
Kalkulačka počítá jen splátku samotného úvěru. K reálným nákladům patří dál:
Odhad nemovitosti — u bytu běžně v řádu jednotek tisíc korun.
Poplatek za vyřízení a vedení úvěru — u řady bank nulový, jinde v řádu stokorun měsíčně.
Pojištění nemovitosti, které banka k zástavě vyžaduje, a často i pojištění schopnosti splácet.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí a advokátní úschova kupní ceny.
Rezerva na to, co přijde po nastěhování — kuchyň, podlahy, stěhování. Bývá to nejčastěji podceněná položka.
Změna sazby po skončení fixace. Kalkulačka počítá s jednou sazbou po celou dobu. Ve skutečnosti se na konci každé fixace vyjednává znovu — k tomu máme samostatnou kalkulačku.
Proč vyjde u každé banky jiné číslo
Banky se nejvíc liší v tom, jak počítají příjem — zejména u OSVČ, u rodičovského příspěvku, u příjmu z pronájmu a u bonusů. Rozdíl v uznaném příjmu mezi dvěma bankami může u stejného člověka znamenat statisíce v maximální výši úvěru. Právě proto má srovnání smysl dělat dřív, než podáte první žádost.
Důležité upřesnění k DSTI a DTI
Ukazatele DSTI a DTI má Česká národní banka pro standardní hypotéky na vlastní bydlení deaktivované — nejsou to tedy platné zákonné limity. Banky si ale vlastní interní pravidla drží dál, proto s nimi kalkulačka počítá jako s orientačním vodítkem. Skutečné hodnoty se banka od banky liší a právě v tom bývá největší prostor pro srovnání.
Časté dotazy k hypotéce
Maximální výši hypotéky určují dvě věci: váš příjem a hodnota nemovitosti. Závazný je dnes jen limit LTV podle České národní banky: u žadatelů do 36 let lze financovat nejvýše 90 % hodnoty nemovitosti, u starších 80 %. Poměry ke splátkám a k celkovému dluhu si každá banka nastavuje sama — ČNB k nim vydává pouze doporučení, závazný je jedině limit LTV. Běžná metodika počítá s tím, že splátky všech úvěrů nepřesáhnou zhruba 45 % čistého měsíčního příjmu a celkový dluh zhruba osminásobek ročního čistého příjmu. Rozhoduje vždy ten přísnější z limitů.
Nejméně 10 % hodnoty nemovitosti, pokud je vám méně než 36 let, a nejméně 20 %, pokud je vám 36 a více. Vyplývá to z limitu LTV. U nemovitosti za 4 000 000 Kč to znamená 400 000 Kč, respektive 800 000 Kč. Kromě toho počítejte s rezervou na odhad, poplatky a právní služby.
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti v procentech. Když si na nemovitost za 4 000 000 Kč půjčíte 3 200 000 Kč, je LTV 80 %. Čím nižší LTV, tím menší riziko pro banku — a obvykle tím lepší úroková sazba. Česká národní banka stanovuje horní hranici 90 % pro žadatele mladší 36 let a 80 % pro ostatní.
Kromě měsíční splátky počítejte s odhadem nemovitosti, případným poplatkem za vyřízení a vedení úvěru, pojištěním nemovitosti, které banka vyžaduje, a často i pojištěním schopnosti splácet. U koupě dále s návrhem na vklad do katastru nemovitostí a s odměnou za advokátní úschovu.
Od podání kompletní žádosti po čerpání to obvykle trvá čtyři až osm týdnů. Nejdéle zabere odhad nemovitosti a zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Proces jde urychlit tím, že máte předem připravené doklady o příjmu, kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a výpis z katastru.
Spočítáme to napřesno podle konkrétních nabídek
Kalkulačka dá odhad. Na schůzce projdeme vaši situaci, srovnáme nabídky bank a řekneme, kde vám uznají nejvyšší příjem. Zdarma a nezávazně.
Souvisí:končí mi fixacehypotéka v Uherském Broděslovník pojmů