Končí vám fixace hypotéky? Spočítejte, o kolik stoupne splátka
Zadejte, kolik vám na hypotéce zbývá, jakou máte sazbu teď a jakou vám banka nabízí na další období. Kalkulačka spočítá novou měsíční splátku, rozdíl proti té stávající i to, kolik by vám ušetřila lepší nabídka odjinud.
Splátka, kterou platíte dnes
11 476 Kč / měs.
Nová splátka podle nabídky vaší banky
14 872 Kč / měs.
Rozdíl za 5 let (do konce fixace nebo do doplacení)
+203 741 Kč
Splátka při lepší nabídce
14 205 Kč / měs.
+3 396 Kč měsíčně
O tolik vám po konci fixace stoupne měsíční splátka, pokud přijmete nabídku své banky.
39 971 Kč
Tolik byste za 5 let ušetřili, kdyby se povedlo vyjednat sazbu 4,4 % místo nabízených 4,9 %. Přesně tohle na schůzce hledáme.
Výpočty jsou orientační. Nejde o nabídku, veřejný příslib ani o úvěrové doporučení. Kalkulačka počítá anuitní splátku z hodnot, které zadáte, a předpokládá neměnnou sazbu po celé zbývající období. Reálná sazba, splátka i podmínky závisí na konkrétním produktu, vaší bonitě, hodnotě nemovitosti a nabídce jednotlivých institucí.
Co kalkulačka počítá
Kalkulačka porovnává tři měsíční splátky téže hypotéky:
Splátku, kterou platíte dnes.
Splátku, kterou byste platili podle nabídky své banky na další fixační období.
Splátku, kterou byste platili při lepší sazbě odjinud.
Počítá anuitní splátku — tedy stejnou částku každý měsíc po celou dobu — ze zbývající jistiny a zbývající doby splácení.
Jak číst výsledek
Rozdíl měsíčně je číslo, které vás bude zajímat nejvíc. Ukazuje, o kolik víc (nebo míň) budete každý měsíc posílat bance po konci fixace. U hypoték fixovaných v roce 2021 není zvýšení o tři tisíce korun měsíčně nic výjimečného.
Rozdíl za celé fixační období přepočítává měsíční změnu na pět let, což je nejběžnější délka fixace. Tohle je částka, o které se vyplatí přemýšlet — rozdíl 2 000 Kč měsíčně znamená 120 000 Kč za pět let.
Pruh pod výsledky ukazuje, jaká část vaší první nové splátky jde na úrok a jaká na umořování dluhu. Čím vyšší sazba, tím větší část splátky spolkne úrok a tím pomaleji dluh klesá.
Co ve výsledku není
Kalkulačka počítá jen splátku úvěru. Ke skutečným nákladům patří ještě:
Odhad nemovitosti — při refinancování k jiné bance ho obvykle potřebujete znovu. U bytu se běžně pohybuje v řádu jednotek tisíc korun, řada bank ho ale při refinancování odpouští.
Poplatek za vedení úvěru — někde je nulový, jinde v řádu stokorun měsíčně. Do splátky v kalkulačce se nepočítá.
Pojištění nemovitosti a případné pojištění schopnosti splácet.
Poplatek za předčasné splacení — ke dni konce fixace ho neplatíte. Mimo tento termín už ale hrát roli může.
Změna sazby v dalších letech. Kalkulačka předpokládá jednu sazbu po celou zbývající dobu. Ve skutečnosti se na konci každé fixace všechno počítá znovu.
Refixace, nebo refinancování?
Refixace znamená, že zůstáváte u své banky a domluvíte si s ní novou sazbu na další období. Je administrativně jednoduchá — často stačí podepsat dodatek.
Refinancování znamená převod hypotéky k jiné bance, která nabídne lepší podmínky. Dá se stihnout ke dni konce fixace bez sankce, ale znamená novou žádost, odhad a papírování.
V praxi jde o jedno rozhodnutí ve stejný okamžik: zůstat, nebo přejít? A nejlepší vyjednávací pozici má ten, kdo má v ruce konkrétní nabídku odjinud. Banky s nabízenou sazbou často pohnou, když vidí, že klient reálně odejde.
Kdy to začít řešit
Ideálně tři až šest měsíců před koncem fixace. Banka vám nabídku obvykle pošle měsíc až tři měsíce předem — to už je málo času na to, abyste stihli srovnat trh a případně převod zařídit. Refinancování běžně trvá čtyři až osm týdnů.
Proč se to teď týká tolika lidí
V roce 2026 končí podle České národní banky fixace u hypoték v objemu zhruba 460 mld Kč, převážně u úvěrů poskytnutých v roce 2021 s průměrnou sazbou kolem 3,2 %. Sazby nových hypoték se přitom pohybují výrazně výš. Pro řadu domácností to znamená nejvýraznější skok ve výdajích za několik let.
Časté dotazy ke konci fixace
Refixace znamená, že zůstáváte u stávající banky a na konci fixačního období si s ní domluvíte novou úrokovou sazbu. Refinancování znamená, že hypotéku převedete k jiné bance, která vám nabídne lepší podmínky. Refixace je administrativně jednodušší, refinancování často přinese nižší sazbu. Obě varianty se řeší ve stejný okamžik — na konci fixace.
Ideálně tři až šest měsíců před koncem fixace. Banka vám obvykle pošle nabídku nové sazby zhruba měsíc až tři měsíce předem, a to už je málo času na to, abyste si vyjednali lepší podmínky nebo stihli převod k jiné bance. Refinancování trvá běžně čtyři až osm týdnů, proto se vyplatí mít srovnání hotové dřív, než přijde dopis z banky.
Ano. Ke dni konce fixačního období lze hypotéku splatit zcela nebo částečně bez poplatku. Mimo tento termín zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje mimořádnou splátku bez sankce i v dalších situacích — například do 25 % jistiny jednou ročně v období měsíce před výročím smlouvy. Konkrétní podmínky si ověřte ve své smlouvě, nebo je spolu projdeme na schůzce.
Záleží na tom, jakou sazbu máte teď a jakou vám nabízí trh. Obecné pravidlo: pokud vám jiná banka nabídne sazbu nižší alespoň o 0,3 až 0,5 procentního bodu a zbývá vám delší doba splácení, refinancování se obvykle vyplatí i po započtení nákladů na odhad a poplatky. U malé zbývající jistiny nebo krátké zbývající doby se úspora nemusí vyplatit.
Obvykle ne. U rozdílu v sazbě okolo desetiny procentního bodu úsporu často spolykají náklady na odhad nemovitosti, poplatky za nový úvěr a čas, který převod zabere. Rozhoduje ale zbývající jistina a doba splácení: u vysoké jistiny a dlouhé zbývající splatnosti může i malý rozdíl v sazbě znamenat desítky tisíc korun, u nízké jistiny nebo posledních let splácení se nevyplatí ani větší rozdíl. Jako vodítko platí, že za převodem k jiné bance má smysl jít od rozdílu zhruba 0,3 až 0,5 procentního bodu — pod touto hranicí se obvykle vyplatí spíš vyjednat lepší sazbu u své banky. Spočítejte si to na konkrétních číslech, ne podle procent.
Samotný převod k jiné bance je ke dni konce fixace bez sankce od původní banky. Počítejte ale s odhadem nemovitosti, který se u bytu běžně pohybuje v řádu jednotek tisíc korun, a s poplatky za vedení nového úvěru. Řada bank odhad nebo poplatky při refinancování odpouští — je to jedna z věcí, které se dají vyjednat.
Banka po skončení fixace nasadí novou sazbu ze své aktuální nabídky a tou začnete splácet. Refinancovat pak jde k nejbližšímu dalšímu termínu, kdy to zákon umožňuje bez sankce — nová sazba se tak může na několik měsíců až let zafixovat. Proto se konec fixace řeší tři až šest měsíců dopředu: je čas porovnat nabídky a stihnout přeúvěrování přesně ke dni konce fixace.
Máme rok na to, abychom vám sazbu stlačili
Přineste smlouvu a poslední výpis. Projdeme nabídku vaší banky, srovnáme ji s trhem a řekneme, jestli má smysl zůstat, nebo přejít. Zdarma a nezávazně.
Souvisí:hypoteční kalkulačkaco je fixacevšechny časté dotazy